Prognóza vývoje trhu

Prognóza vývoje trhu rezidenčních nemovitostí

Data od poskytovatelů hypotečních úvěrů jsou, vedle dat ČSÚ, OECD a dalších, využita pro hodnocení trhu rezidenčních nemovitostí a prognózu vývoje trhu (cen) rezidenčních nemovitostí na další rok.
Studie má přibližně 100 stran, soustředí hlavní trendy ve vývoji trhů (cen) v zahraničí i hlavní výsledky výzkumu (inovace) v oblasti ekonomie bydlení publikované v minulém roce.
Využívá celé řady indikátorů pro hodnocení udržitelnosti vývoje cen bytů a odhadu vývoje cen v ČR v nejbližším roce.
Každá studie obsahuje obvykle zvláštní kapitoly speciálně vytvořené pro konkrétního klienta.
Studie jsou vytvářeny každoročně již od roku 2008 a klienti oceňují relativně vysokou spolehlivost predikcí.

Automatizované masové přecenění nemovitostí zastavených ve prospěch poskytovatelů hypotečních úvěrů se provádí opět s využitím hedonických cenových modelů – tentokrát však jen jednou ročně, tj. na ročních (nikoliv čtvrtletních) datech.
Díky využití ročních dat jsou indexy v podrobnějším členění, a to pro všechny sledované tržní segmenty (byty, rodinné domy, pozemky).
Od roku 2009 aplikováno každoročně v České spořitelně, a.s. (včetně Stavební spořitelny České spořitelny, a.s.), bez výhrad auditu České národní banky.
Od roku 2013 aplikováno každoročně ve Wüstenrot hypoteční bance, a.s. a UniCredit Bank Czech Republic and Slovakia, a.s.
Od roku 2017 aplikováno v Equa bank a mBank S.A.

Spolupráce s Českou spořitelnou, a. s. započala v roce 2005 (příprava sběru dat, testování vhodného formátu sběru dat).
První cenový index (index ČS) funguje od poloviny roku 2007; během následujících let byla průběžně upravena metodika, zkvalitněny procesy sběru dat i jejich zpracování, testovány alternativy (automatizované výpočty, filtrace dat, statistické problémy) a různé inovace.
V roce 2008 započala spolupráce s Hypoteční bankou, a. s. a druhý cenový index (HB index) funguje od začátku roku 2010.
Od začátku roku 2010 vzniká rovněž index na sdílených datech obou bank, který zajišťuje vyšší spolehlivost a odstranění rozdílů v úvěrovém portfoliu jednotlivých bank.
V roce 2013 se do projektu sdílení dat a tvorby cenových indexů zapojují Wüstenrot hypoteční banka, a.s. a UniCredit Bank Czech Republic and Slovakia, a.s.
V roce 2014 do projektu vstupuje Moneta Money Bank, a.s.
V roce 2015 se projekt rozšiřuje o Raiffeisenbank. a.s.
V roce 2017 do projektu přistoupily Equa bank a mBank S.A.
V roce 2019 do projektu vstoupila Komerční banka, a.s.

Mezinárodní srovnatelnost (standard) - v zahraniční často nejužívanější způsob získání dat pro indexy.
Aktuálnost - časové zpoždění mezi realizací transakce, jejím vstupem do datové báze a výpočtem cenového indexu je minimální (jeden měsíc).
Relevantnost dat – modely pro přecenění a index jsou konstruovány nikoliv na nevěrohodných nabídkových cenách, ale na cenách odrážející skutečné transakce (datový soubor reprezentuje jen skutečné prodeje).
Uspokojivý rozsah informací o transakcích – data o odhadních a kupních cenách jsou doplněna o podrobná data o jednotlivých atributech nemovitostí.
Data získána z neutrálního (nezávislého) zdroje – informace o cenách a atributech nemovitostí jsou získány od odhadců, nikoliv od realitních kanceláří nebo z inzerátů.
Úplnost dat – jakkoliv se data týkají pouze nemovitostí zastavených (vyloučeny jsou hotovostní transakce), záznamy jsou úplné a nechybí údaje o důležitých atributech nemovitosti.
Možnost podrobnějších analýz dle různých tržních segmentů – díky podrobným datům o atributech nemovitostí je možné analyzovat různě definované tržní segmenty.
Možnost aplikace kvalitní a mezinárodně uznávané metodiky – díky podrobným datům o atributech nemovitostí je možné využít hedonický cenový model pro výpočet indexu (kvalitativní očištění).

spss2

Ve světě nejrozšířenější, doporučována Evropskou centrální bankou.
Nahlíží cenu nemovitosti jako sumu implicitních („skrytých“) cen jednotlivých atributů rezidenčních nemovitostí, využívá regresního modelování.
Z výčtu atributů (vztahujících se k nemovitosti, úzce vymezené lokalitě i šířeji vymezené lokalitě) sama vybírá faktory, které mají nejvýznamnější vliv na variabilitu cen, dokáže zachytit nelineární vlivy.
Při tvorbě indexu jsou kombinovány výsledky regresních modelů s vahami v jednotlivých tržních segmentech. Od roku 2014 používáme transakční váhy, tedy čtyřletý klouzavý průměr struktury všech transakcí ve sdílené databázi.

Čtvrtletní zpráva z indexu (čtvrtletní report) zahrnuje čtvrletní index pro byty (pro ČR jako celek a v třídění podle technologie výstavby, kategorie velikosti bytu a regionů), rodinné domy, pozemky a rodinné domy s pozemky včetně informací o čištění a kvalitě dat v posledním čtvrtletí, vývoji indexu od počátku sledování, parametrech jednotlivých modelů a významnosti cenotvorných faktorů a statistického hodnocení (predikční a explanační síly modelů ukazující na jeho spolehlivost).
Roční zpráva o indexu (roční report) shrnuje výsledky za celý rok, dává doporučení ohledně sběru dat a zejména uvádí porovnání výsledků všech bankovních indexů (rozdíly ve struktuře transakcí, průměrných cenách a jiné).