Srovnávací vyhledávání a podklad pro ocenění
Nabízeným produktem je online aplikace (s možností navázání na API odběratele), která umožňuje na základě několika vybraných kritérií (parametrů, atributů) bytu nebo rodinného domu vyhledat "nejbližší" (z hlediska zadaných kritérií) srovnatelné byty a rodinné domy a s využitím jejich odhadních cen pak dopočítat orientační obvyklou cenu hledaného bytu nebo rodinného domu. Aplikace tak může sloužit jako jeden ze zdrojů pro přípravu podkladů pro ocenění nemovitostí, obecně jako možný zdroj pro určení obvyklé ceny bytu nebo rodinného domu v daném čase a místě. Jedná se o informace, které jsou podstatné při rozhodování o koupi nebo prodeji nemovitosti a relevantní pro subjekty obchodující s nemovitostmi nebo zprostředkovávající obchody s nemovitostmi, včetně subjektů poskytujících finanční zdroje na koupi nemovitosti.
Datové zdroje
Orientační podklad pro ocenění rezidenční nemovitosti je výsledkem z kvantitativní analýzy velkého množství dat o cenách a atributech rezidenčních nemovitostí zaznamenaných osobně odhadcem při tvorbě odhadu obvyklé ceny nemovitosti, která jsou při své obchodní činnosti, zejména pak při poskytování hypotečních úvěrů, sbírány poskytovateli hypotečních úvěrů. Databáze obvyklých cen a atributů rezidenčních nemovitostí je sdílena a jednou za kalendářní čtvrtletí průběžně aktualizována participujícími poskytovateli hypotečních úvěrů prostřednictvím společnosti Lux Property Index, s.r.o., která je smluvně oprávněna k využití údajů v databázi pro tvorbu orientačních podkladů pro ocenění rezidenční nemovitosti.
Metodika
Odhad ceny zadané nemovitosti v orientačním podkladu pro ocenění rezidenční nemovitosti využívá hedonického cenového modelování. Cena bytu je nahlížena jako suma implicitních cen jeho jednotlivých atributů (například velikosti bytu, stáří bytu, atraktivity lokality a jiné) a tímto způsobem nejlépe nahlíží rezidenční nemovitost jako komplexní ekonomický statek. Hedonická cenová funkce je v jádru vícerozměrným regresním modelem. Pro hledání optimálních hedonických cenových modelů nejlépe zachycujících vztah mezi cenotvornými faktory (atributy nemovitosti) a výslednou cenou nemovitosti se využívají statistické testy týkající se hodnocení kvality modelů, nezávislosti chybové složky, heteroskedaticity a vzájemné nezávislosti vysvětlujících proměnných (multikolinearita).
Vstupními parametry pro tvorbu orientačního pokladu pro ocenění jsou: pro byty název katastrálního území, započitatelná plocha bytu, dispozice bytu, technický stav stavby a převažující typ konstrukce; pro rodinné domy (RD) název katastrálního území, započitatelná plocha RD, technický stav stavby, převažující typ konstrukce, rozloha pozemku a přítomnost garáže. Zadané vstupní parametry jsou použity pro vyhledání srovnatelných nemovitostí, a to na základě výpočtu „vzdálenosti“ jednotlivých záznamů v databázi od hledané nemovitosti. V případě definičních bodů katastrálních území se jedná o geografickou vzdálenost; u ostatních vstupních parametrů se jedná o podobnost nemovitosti s jednotlivými záznamy v databázi. Celková „vzdálenost“ je pro každý záznam v databázi určena jako vážená suma „vzdáleností“ v jednotlivých parametrech nemovitosti. Výstup pro odběratele je generován přímo na obrazovku ve formátu *.html, pro pozdější použití pak dále ve formátech *.pdf (Adobe Acrobat), *.csv (textový soubor, lze snadno otevřít v MS Excel) a *.xml.
